La prevención de la legionela es una de esas obligaciones que pasan desapercibidas hasta que hay un problema. Sin embargo, muchas instalaciones habituales de una comunidad de propietarios —desde los depósitos de agua hasta el agua caliente sanitaria— entran dentro del ámbito de la prevención y control de la legionelosis. Para el administrador de fincas, saber qué instalaciones de cada edificio están afectadas y mantener sus registros al día es la mejor forma de proteger a los vecinos y a la propia comunidad. Esta es una guía práctica para las comunidades que gestionas en Madrid.
Por qué afecta a una comunidad de propietarios
La legionela es una bacteria que prolifera en instalaciones de agua mal mantenidas, sobre todo cuando hay estancamiento y temperaturas templadas. La normativa sanitaria vigente sobre prevención y control de la legionelosis establece obligaciones para los titulares de las instalaciones susceptibles de favorecer su proliferación, y la comunidad es la titular de las instalaciones comunes del edificio. El administrador, como gestor, es quien coordina el mantenimiento y conserva la documentación que lo acredita.
Instalaciones de la comunidad que hay que vigilar
No todas las comunidades tienen las mismas instalaciones, pero estas son las que con más frecuencia entran dentro del control:
- Depósitos y aljibes de agua fría de consumo humano: requieren mantenimiento, limpieza y un estado adecuado para evitar el estancamiento.
- Agua caliente sanitaria (ACS) centralizada: acumuladores e instalación de ACS son uno de los puntos de mayor atención por su temperatura.
- Sistemas de riego por aspersión en zonas ajardinadas comunitarias.
- Elementos decorativos con agua (fuentes) y otros equipos que generen aerosoles.
El alcance y la frecuencia de cada actuación dependen del tipo de instalación y de la normativa vigente en cada momento, por lo que conviene evaluarlos edificio por edificio con una empresa especializada.
En qué consiste el mantenimiento
Más allá de los detalles técnicos, el mantenimiento preventivo de estas instalaciones se apoya en tres pilares: mantener el agua en movimiento y a la temperatura adecuada, conservar limpios depósitos y acumuladores con las operaciones periódicas que correspondan, y dejar constancia documental de todo lo que se hace. Ese registro es precisamente lo que distingue una instalación gestionada con diligencia de una que solo lo parece.
La documentación que el administrador debe conservar
- El registro de mantenimiento de cada instalación afectada (operaciones, fechas y responsable).
- Los partes y certificados de limpieza y de las actuaciones realizadas.
- El contrato con la empresa que ejecuta el mantenimiento.
- El registro de incidencias y su resolución.
Ante una inspección sanitaria o una reclamación, esta documentación es la prueba de que la comunidad ha cumplido sus obligaciones. Su ausencia traslada la responsabilidad a la propiedad —y complica seriamente la gestión del despacho.
Cómo organizarlo sin que se te escape ningún edificio
La vía más sencilla es identificar, en cada comunidad que gestionas, qué instalaciones están afectadas y centralizar su mantenimiento en una empresa especializada que programe las actuaciones, avise con antelación y entregue los registros listos para el archivo. Así el control deja de depender de la memoria y queda documentado de forma homogénea para toda tu cartera.
En nuestros servicios para administradores de fincas en Madrid revisamos las instalaciones de agua de tus comunidades, ejecutamos el mantenimiento que corresponda y te entregamos la documentación que tu despacho necesita, con atención de urgencias 24 horas.
¿Sabes qué comunidades tuyas tienen instalaciones afectadas?
Si gestionas comunidades en Madrid y quieres evaluar qué instalaciones de agua están sujetas a control y ponerlas al día, te ayudamos a revisarlo edificio por edificio. Escríbenos desde el formulario de contacto o llámanos al 91 328 60 02.