Una bomba de achique pasa años fuera de la vista y se vuelve crítica en minutos. Si falla durante una tormenta o una entrada de agua, el garaje, los trasteros, ascensores y cuartos técnicos pueden inundarse.
Esta guía explica qué debe revisar una comunidad, qué exige el CTE y qué decisiones conviene dejar documentadas antes de la siguiente incidencia.
Qué es un sistema de achique comunitario
Recoge el agua que llega a una zona situada por debajo de la cota de evacuación y la impulsa hasta un punto desde el que puede salir correctamente.
Puede recibir agua de drenajes, patios interiores o rampas de garaje cuando no existe salida por gravedad. No debe convertirse en el destino indiscriminado de toda la red del edificio.
El sistema incluye pozo o depósito, bombas, tuberías, válvulas, niveles, cuadro eléctrico, alarma, ventilación y conexión con la red de evacuación.
Por qué una comunidad necesita al menos dos bombas
Cuando el sistema queda dentro del supuesto de bombeo y elevación regulado por el DB-HS 5, deben instalarse al menos dos bombas para garantizar el servicio durante una avería, reparación o sustitución.
La segunda bomba no es un lujo. Permite mantener capacidad de achique cuando una unidad se bloquea, se desconecta o debe retirarse para mantenimiento.
La automatización debe repartir el trabajo cuando proceda y activar el apoyo si el caudal supera la capacidad de una sola unidad.
Componentes que deben comprobarse
- Bombas: estado, consumo, aislamiento, caudal y capacidad para vencer la altura de impulsión.
- Niveles o boyas: arranque, parada, alarma superior y nivel de seguridad inferior.
- Válvulas: retención y corte para impedir retornos y permitir intervenir cada bomba.
- Cuadro: protecciones, modos manual y automático, alternancia y señalización de fallos.
- Pozo: limpieza, acceso seguro, ventilación, tapa y ausencia de objetos o sedimentos.
- Impulsión: estanqueidad, soportes, vibraciones y bucle antirretorno cuando corresponda.
Qué ocurre si falla el suministro eléctrico
Una bomba eléctrica no protege el edificio durante un apagón. En los sistemas a los que se aplica el DB-HS 5, si la continuidad resulta necesaria para evitar inundaciones, se exige un suministro autónomo complementario.
El DB-HS 5 indica que, si el edificio no tiene grupo electrógeno, debe disponerse uno exclusivo para las bombas o una batería con autonomía mínima de 24 horas. La solución debe soportar también la potencia de arranque y el consumo reales.
En ese supuesto, si el edificio ya tiene grupo electrógeno, el DB-HS 5 indica que las bombas deben conectarse a él. La conmutación y las pruebas bajo carga deben formar parte de la revisión.
Alarmas: detectar el problema antes de que rebose
El DB-HS 5 contempla un nivel de alarma por encima del nivel superior de funcionamiento en los sistemas regulados por esa sección. La alarma debe avisar antes de que el agua alcance una cota peligrosa.
Una luz dentro de un cuarto cerrado sirve de poco. Conviene valorar señal acústica en zona atendida y aviso remoto al mantenedor, conserje o responsable de la comunidad.
La telealarma es una mejora operativa, no sustituye las bombas, la redundancia ni la alimentación de emergencia.
Mantenimiento preventivo
El DB-HS 1 fija una comprobación anual de las bombas de achique, incluidas las de reserva, cuando son necesarias para garantizar el drenaje. Es un mínimo de referencia, no una garantía de que baste en todos los edificios.
El plan puede exigir revisiones más frecuentes según las instrucciones del fabricante, las entradas de agua, los sedimentos, la criticidad y los antecedentes del edificio.
Una revisión útil prueba cada bomba por separado, el arranque automático, la alarma, las válvulas, el cuadro y la alimentación de emergencia. Mirar el pozo sin provocar un ciclo no demuestra que funcione.
También debe registrarse qué se probó, qué valores se midieron y qué defectos quedaron pendientes. Ese historial permite detectar desgaste antes del fallo.
Señales de que el sistema necesita atención
- Una bomba funciona siempre y la otra nunca entra.
- El cuadro queda en manual o muestra disparos repetidos.
- Las boyas se enganchan, tienen grasa o están cubiertas de residuos.
- Hay golpes, vibraciones, ruido anormal o retornos al detenerse.
- El nivel sube con rapidez o tarda demasiado en bajar.
- La alarma no se oye fuera del cuarto o nadie sabe a quién avisa.
- No existe registro de pruebas ni mantenimiento.
Agua, electricidad y acceso al pozo
El cuadro, las canalizaciones y las conexiones deben ser adecuados al entorno húmedo o mojado. La ITC-BT-30 establece condiciones específicas de estanqueidad y protección.
No debe accederse al pozo ni manipular una bomba con tensión o durante una entrada activa de agua. La intervención puede requerir medios eléctricos, de izado, ventilación y protección específicos.
El pozo debe quedar accesible para registro y mantenimiento, pero protegido frente al acceso de personas no autorizadas.
Qué documentación conviene guardar
- Plano o esquema del pozo, impulsión, válvulas y cuadro.
- Modelo, potencia, caudal y curva de cada bomba.
- Manual del fabricante y configuración de niveles.
- Pruebas del sistema automático, alarma y respaldo eléctrico.
- Partes de mantenimiento, incidencias y piezas sustituidas.
- Protocolo de aviso y contacto de emergencia.
Preguntas frecuentes sobre bombas de achique
¿Cuántas bombas de achique debe tener una comunidad?
El CTE DB-HS 5 establece al menos dos bombas en los sistemas de bombeo y elevación, para mantener el servicio durante averías, reparaciones o sustituciones.
¿Cada cuánto deben revisarse?
El DB-HS 1 fija una comprobación anual cuando las bombas son necesarias para garantizar el drenaje. Según fabricante, uso, agua recibida y riesgo, puede ser prudente revisarlas con mayor frecuencia.
¿Qué pasa si se va la luz durante una tormenta?
Si perder el bombeo puede causar una inundación, debe existir alimentación autónoma complementaria. El DB-HS 5 prevé conexión al grupo existente o, si no lo hay, un grupo exclusivo o batería con autonomía mínima de 24 horas.
¿Es obligatorio instalar una alarma de nivel?
El CTE prevé control de marcha y parada mediante niveles, además de un nivel de alarma superior y otro de seguridad inferior durante la ejecución del sistema.
¿Una bomba grande puede sustituir a dos?
No cuando se aplica el requisito de continuidad del CTE. Dos bombas aportan redundancia; una sola deja el edificio sin servicio durante una avería o mantenimiento.
¿Puede entrar cualquier agua al pozo?
No. No deben entrar grasas, aceites, gasolinas ni líquidos inflamables. Tampoco deben enviarse al pozo aguas que puedan evacuar por gravedad.
Cómo se aplica en una comunidad existente de Madrid
El CTE se aplica a obra nueva y a intervenciones en edificios existentes, como reformas, ampliaciones o cambios de uso. No obliga por sí solo a rehacer automáticamente cualquier instalación antigua que no sea objeto de una intervención.
En Madrid, estos requisitos técnicos estatales no se sustituyen por una periodicidad autonómica distinta. Antes de reformar el sistema, un técnico debe comprobar el alcance del CTE, la licencia o declaración responsable y las condiciones locales de vertido a la red.
Aunque una instalación existente quede fuera de una reforma concreta, la comunidad debe conservarla con seguridad y atender el manual del edificio, las instrucciones del fabricante y las deficiencias detectadas.
Fuentes oficiales
Los criterios técnicos se han contrastado con el Documento Básico HS del Código Técnico, especialmente HS 1 y HS 5.
El portal oficial del CTE explica su aplicación a obra nueva e intervenciones en edificios existentes, con las particularidades previstas para estas últimas.
La parte eléctrica se apoya en el Reglamento electrotécnico para baja tensión y su ITC-BT-30.
¿Necesita revisar el achique de una comunidad?
En Verano Instalaciones revisamos bombas, niveles, cuadro, alarmas y válvulas. Entregamos un parte comprensible para el administrador y la comunidad.
Puede solicitar una visita desde el formulario de contacto o llamar al 91 328 60 02.