En los edificios antiguos de Madrid hay un elemento que suele avisar tarde y mal: los bajantes. Esas tuberías verticales que recogen las aguas de los baños y cocinas de todo el edificio fueron, durante décadas, de fundición gris. Son robustas, pero no eternas, y cuando empiezan a fallar lo hacen por dentro, donde nadie mira, hasta que aparece la humedad en casa de un vecino. Esta es una guía para que el administrador sepa cuándo toca sustituir los bajantes de un edificio antiguo, quién decide la obra y qué precauciones son obligatorias.
Por qué fallan los bajantes de fundición
La fundición no se rompe de golpe: se degrada despacio. Con los años, el interior del tubo se corroe, se forman picaduras, la pared se adelgaza y las incrustaciones van reduciendo la sección útil. El resultado son los síntomas típicos:
- Atascos cada vez más frecuentes, porque el conducto ha perdido diámetro efectivo.
- Humedades y manchas en techos y paredes de las viviendas o en zonas comunes, por fugas en juntas y fisuras.
- Roturas y desprendimientos de tramos muy corroídos, a veces en patinillos de difícil acceso.
- Ruido al caer el agua, que la fundición vieja transmite con facilidad a las viviendas colindantes.
Cuando estos avisos se repiten, parchear deja de tener sentido: cada reparación puntual es cada vez más cara y el problema reaparece un poco más arriba o más abajo. Llega el momento de plantear la renovación del bajante, normalmente con tubería moderna de PVC o polipropileno insonorizado, que no se corroe y amortigua mucho mejor el ruido.
Ruido: por qué el material nuevo importa
El Documento Básico de Protección frente al Ruido (DB-HR) del Código Técnico de la Edificación establece exigencias para que las instalaciones no transmitan ruido ni vibraciones a las viviendas: bajantes alojados en patinillos, sistemas antivibratorios en los pasos de tubería y anclajes desolidarizados. En obra nueva o rehabilitación con proyecto es una exigencia formal; en una sustitución, aunque no siempre se tramite como proyecto, seguir ese criterio y colocar bajante insonorizado es la diferencia entre un edificio silencioso y vecinos que oyen la cisterna del piso de arriba.
Quién decide la obra: los bajantes son elemento común
Los bajantes generales del edificio son elemento común, de modo que cualquier actuación sobre ellos es competencia de la comunidad, no de cada vecino. Y aquí hay un matiz que conviene conocer:
- Si la sustitución es una obra necesaria de conservación —un bajante corroído que gotea o se rompe entra claramente en este caso—, la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 10.1) la considera obligatoria y no exige acuerdo previo de la junta: la comunidad debe acometerla para cumplir su deber de conservación, y el gasto se reparte entre todos según cuota.
- Si se tratara de una mejora no estrictamente necesaria (por ejemplo, rehacer toda la red con prestaciones superiores a las que la conservación exige), entonces sí entra en el régimen de votación del artículo 17 de la LPH.
La frontera entre conservación obligatoria y mejora se decide caso por caso, pero la regla práctica es sencilla: reparar lo que está deteriorado y amenaza la habitabilidad es conservación; añadir prestaciones por encima de lo necesario es mejora.
El punto que no se puede pasar por alto: el amianto
En edificios antiguos, parte de las canalizaciones de saneamiento puede no ser de fundición, sino de fibrocemento con amianto. Esto cambia por completo la forma de trabajar y es una responsabilidad que el administrador debe tener muy presente.
El Real Decreto 396/2006, que regula la seguridad en los trabajos con riesgo de exposición al amianto, obliga a que, antes de manipular o retirar cualquier material con amianto, la empresa que ejecute la obra esté inscrita en el RERA (Registro de Empresas con Riesgo de Amianto) y disponga de un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral competente. Una comunidad no puede encargar la retirada de amianto a una empresa cualquiera: hacerlo es ilegal y peligroso para la salud de los trabajadores y los vecinos.
A esto se suma que la Ley 7/2022 de residuos obliga a los ayuntamientos a elaborar un censo de emplazamientos con amianto y un calendario de retirada. La obligación de censo recae en el municipio, pero el mensaje de fondo es claro: la retirada ordenada del amianto en los edificios está en marcha, y cuando una comunidad abra sus bajantes antiguos conviene comprobar primero de qué material son.
Cómo lo afrontamos sin sorpresas
En nuestros servicios para administradores de fincas en Madrid inspeccionamos el estado real de los bajantes, identificamos si hay fibrocemento antes de tocar nada, planificamos la renovación por tramos para molestar lo mínimo a los vecinos y, cuando hay amianto, coordinamos a empresa inscrita en el RERA con plan de trabajo aprobado y gestión del residuo como peligroso. Todo con los partes y certificados listos para el archivo del despacho.
¿Tienes un edificio antiguo con bajantes que dan problemas?
Si gestionas comunidades antiguas en Madrid y los atascos o las humedades se repiten, te ayudamos a diagnosticar si toca renovar y a hacerlo con todas las garantías. Escríbenos desde el formulario de contacto o llámanos al 91 328 60 02.